文｜壹房产运营者叶书利
春节后环京楼市再次暴涨。暴涨中的环京楼市还有投资吗？现在出手，如何买到合适的价值楼盘？
暴涨后的环京楼市还适合出手吗？
近期壹书生与一位朋友相约在燕郊神威北路上的纳丹堡谈事。闲聊中一位纳丹堡的东北业主加入进来。
这位东北业主非常感慨年后环京楼市的暴涨。
据其介绍，自己在纳丹堡有一套近百平的房子。年后仅一个多月便涨了近50万，“相当于一天涨了近一万”。
这位东北业主描述的情况便是年后环京楼市火爆现状的缩影。比如燕郊一个某某湾楼盘，年前最后一批出货房源价格低到近16800元/平，目前新开房源的报价已冲高到22000-23000元/平。
环京楼市暴涨之下，一些欲入市者产生了一个新疑问：在又一轮的暴涨过后，环京楼市现在还有投资价值吗？
在回答这个问题之前，壹书生（环京置业第一平台：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）得说明一个前提：壹书生看好环京的相关区域，是看好其中长期的增值价值。而在这个中长期的增值过程中，中间必然会伴随小回调的一些曲线，但中长期来看，会是“小跌大涨”的曲线。
因此在回答这个问题时，壹书生只从中长期来判断这个问题，而不是短期来看，毕竟短期存在太多非人为的因素影响。
从中长期来看，环京楼市仍存在投资价值，原因如下：
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从货币面来说，正处于新N万亿的路上
正如壹书生在文章《两剂春药喂楼市：N万亿刺激已在路上》所言，央行16日发布的一组重要经济数据：1月末，广义货币(M2)余额141.63万亿元，同比增长14.0%。当月人民币贷款增加2.51万亿元，同比多增1.04万亿元。
值得注意的是，1月14%的广义货币(M2)余额同比增速，是从2011年以来5年时间内，第一次突破14%。过去5年，央行印钞的增速基本控制在12%至13%。
可以肯定的是，N万亿已上路，只是“悄悄地放”。
货币超发之下，资金必须寻求避险，而房地产是目前中国不多可保值的可选品。
应该注意，每一次的货币超发，都伴随楼市的疯涨。这就是壹书生此前文章《房价涨的不是“房”，而是“货币超发”》内揭露的道理。
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从人口角度说，中长期环京将处于人口净流入区域
壹书生在此前文章《中国人口步入结构性红利时代：大北京继续狂奔，环京成主角》中已说明，大北京的人口将不可避免地继续狂奔。但在这个过程中，北京会严格控制人口增长，因此环京，尤其近京的廊坊相关区域将成为承接新增人口的主要区域。
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从供求关系角度说，住宅用地控制已成趋势
在《河北去库存令背后：北三县及固涿崇等地为什么要控制住宅用地供应？》中，壹书生已向壹粉们介绍过，2月26日，河北省政府向各地下发了《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》。在该措施中明确规定，环京带的北三县及固安、涿州及崇礼等强调控制住宅用地供应，以向宜居宜业的微中心转型。
在住宅用地供应受限的背景下，必然中长期改变相关区域的供求关系，以助涨房价。
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从北京外溢需求来看，北京房价豪宅化已非常明显
近期在地产圈，有一个话题引发热议：在北京五环内，手握500万已难找到两居房可买。
实际上壹书生在元旦后写的文章《北京人不吃不喝53年赚套房：北京楼市去刚需化，环京将成接盘侠》便揭露道，2015年北京新建商品住宅（不含保障房）成交均价为27006元/平方米，而卖地的楼面价却达到3.8万。这些楼面价为3.8万的地，建成楼后该卖多少呢？
一般来说，房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。
北京地价涨得猛，壹书生就暂以楼面价占房价比为40%，地价推动房价的背景下，这些地上面盖成楼后，正常售价应在9.5万元/平方米。
此处省略1000字，余下的故事，看客们自己去想像补充上去吧。
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从政策的角度，一体化政策利好仍处在集中释放期
时下环京的两大政策：副中心与北京新机场才刚刚开始，政策仍在集中释放期，并将持续到2025年左右。
众所周知，中国楼市是政策市。政策在哪里，房价就跟到哪里。
6、从政策刺激角度，仍处于新一轮政策刺激期
目前的中国楼市仍在去库存的道路上，且这条路并非一时半会儿可以结束，可能持续四五年。
在这个过程中，楼市政策仍将以宽松为基调。在这种宽松的基调下，环京区域将享受漏网式的政策刺激红包。
如何买到有价值的楼盘？
聊到买房，壹书生特别赞同吴晓波的逻辑。
吴晓波公开对外聊过，自己多年来的理财逻辑便是一年买套房。在吴晓波看来，自己之所以这么做，因为看好房价中长期的上涨趋势。在看好趋势的背景下，没有高点一说。待回头一看，遍地是低点。
与吴晓波观点类似的是股神巴菲特。在买股时，巴菲特提倡价值投资。他曾对外透露自己的成功秘诀：从来不追究所谓的低点，只研究价值。中长期有价值的股票，随时进货。
不管是吴晓波的买房经还是巴菲特的炒股经，背后的逻辑都是价值投资逻辑，即在环京楼市中长期向涨的背景下，时下的环京相关价值区域仍具投资空间。
下一个问题在于，在环京买房时，如何选到更有价值的楼盘。
实际上，壹书生此前已总结了三大判断标准：七环内、政策区及交通旁。
具体来说，七环内指的就是在环京买房，考虑到自住的通勤时间以及投资转手时的接盘者，尽量不要超过七环外。当然这个概念也是相对的，比如永清北京台高速口区域，在七环外，但实际上是七环边上，也属于这个概念的范围之内。
政策区指的就是尽量选择政策辐射区，毕竟中国楼市是政策市。这就是为什么目前壹书生不推荐保定及涿州等区域，因为相关区域还未有实际政策落地支撑。
交通旁指的是，在壹书生看来，鉴于环京楼市的主要刚需需求来自于北京外溢上班族，因此环京楼市的最大支撑点一定是通勤时间。所以交通才是房价最大的利好。
鉴于“七环内、政策区、交通旁”等三大判断标准，壹书生认为，在环京区域，北三县的燕郊北区域、平谷线齐心庄站区域（夏垫板块区域）、京哈香河出口区域、廊坊西区域、京台永清出口区域等板块，值得重点关注。而接下来壹书生也将分别单独撰文介绍相关价值区域的情况，以供壹粉们参考。