文｜壹房产运营者叶书利
燕郊房价已奔三万。对于这个三万，壹书生则看到了另一面：大北京的房价估价体系已开始全面重构。
三万背后AB相：一边是抢房，另一边是看不懂
燕郊房价已在奔三万的路上。此时，壹书生看到了两幅截然不同的真实画面：
一方面，燕郊各大楼盘开盘现场，仍在不断上演抢房剧本，甚至不少人因买不到房而急红眼。
另一方面，近期壹书生（公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）在一个地产媒体的专业社群里，不少北京地产记者都几乎不懂燕郊在发生什么。
在当天该群的一次讨论中，不少记者讨论后得出一个结论，燕郊楼市无价值，原因竟然是“燕郊都没有任何利好，完全是炒作。”
更有甚者，近期壹书生在朋友圈发了一篇自己写的环京楼市文章，发出后不久，一位北京地产记者在文章下询问壹书生：“北三县在哪里？”
这就是目前燕郊房价跳涨背后两幅完全不同的情景。这两幅完全冲突的情景背后，壹书生认为，主要原因在于，在京津冀一体化下，北京正在去中心化，导致大北京的房价版图已在重构的路上，但很多人还停留在以原来“中心化”的思维观察大北京楼市。
去中心化下大北京房价版图在重构
在壹书生看来，北京的城市构建逻辑正在重构。
具体来说，2014年2月26日京津冀一体化战略实施之前，北京的城市发展逻辑是中心化，即以天安门为单中心，然后对外摊大饼。
然而，京津冀一体化之下，北京开始去单中心化，走向多中心化，主要的动作便是通州副中心及北京新机场，以引导产业、人口及相关配套全面东南飞。
在北京城市多中心化的同时，房价体系也由之前的单中心化走向多中心化，至少目前是双中心化，分别为天安门为中心的圈层及以通州副中心为中心的新圈层，未来不排除产生新的圈层，如北京新机场圈层。
在这场以北京去中心化为基础的大北京房价版图重构大戏中，壹书生认为，将带来三大影响性变化：
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北京房价不再仅以天安门为单中心
原来的北京房价是以天安门为单中心的圈层，去中心化的背景下，大北京房价将形成多中心化圈层。
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环京楼市中，老县城全面沦陷，近京的新城将成为主角
北京去中心化也将对环京楼市带来革命性重构，即原来由于担心被北京吸附，因此环京的老县城一般都建在离北京有些距离的地方，伴随北京去中心化打造大北京城市群，环京带中近京区域成为最热的区域，相关利好全面挺进，再加上老县城上升空间有限，因此环京房价全面由近京的新城领导，北三县如此，固安、永清及廊坊也如此。
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近京房价与北京房价间的差距在缩小
伴随北京的多中心化，以及与此相伴随的通州副中心、北京新机场等新中心的崛起，环京房价将围绕新中心点而全面崛起，从而缩小与北京的房价差距。
燕郊三万房价高不高？
回到燕郊三万的房价问题上来。对于这个三万价，有一种典型的观点认为，燕郊房价太泡沫，原因是”比不少北京区域都高了”。
对于这种观点的支撑原因，壹书生非常不赞同，原因如下：
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本来就应该比不少北京区域更贵
在壹书生看来，燕郊的房价本来就应该比不少北京区域更贵。
即使以天安门为中心来说，燕郊离天安门的距离比北京很多远郊区要近得多。所以燕郊比不少北京区域房价更贵，本来就是正常的。
2、去中心化下，燕郊已成通二环
副中心已是北京的新城。在房价逻辑中，新城在哪里，房价就在哪里。待北京新行政中心东迁后，燕郊已成事实上的通二环。因此不要还以“河北燕郊”的眼光看燕郊，而应以“通州燕郊”来看待燕郊。相应地，其房价当然应该比北京不少区域的房价要贵。
特别说明下，单中心时代，北京房价评价体系是以目标地离天安门的距离来框架性测算，而在多中心化时代，北京房价版图中会出现多个圈层的房价中心点。然后每个圈层的目标地，以离目标地的中心点来定义自己的房价。
3、伴随半小时交通圈的构建，燕郊与通州的房价比例关系在重构
在原来单中心时代，燕郊的房价一般是通州的40%-50%，然后目前伴随通二环的地理位置，以及平谷线、徐尹路、京秦等助推燕郊跑步进入北京半小时交通圈。燕郊与通州间的房价对比，差价肯定会缩小。未来不排除升级到60%-70%的层面。
最后简单说下自己对燕郊奔三万的看法。
壹书生对比的看法是：中长期没有泡沫，短期已有高位风险，因为近期涨价太快，已隐现透支的隐忧。
（壹房产：以京津冀一体化的视角观察环京楼市。微信ID：yifangchan-010）